大家都知道这样一句话，房地产短期看政策，中期看土地，长期看人口，可见房地产成是一个长期指望人口红利的产业，过去房地产高速发展的辉煌时代，也正是基于人口增长以及城镇化进程的红利。人口多，也意味着需求大，市场就活跃。

可是人口增量总会有一个瓶颈期，甚至到了负增长阶段。

【资料图】

2022年我国人口出生率为6.77‰，人口自然增长率-0.60‰，这是我国自1960年（-4.57‰）后人口自然增长率首次呈现负数。这会给我们的经济社会带来哪些影响呢？

其实，对于影响我们每个人都能说出一大堆。

不过当前，以人口净流入为特征的大城市特别是一线城市，如今也面临着人口负增长。我认为，除了自然带来的负增长因素，也包括人为地对人口的疏散。

5月12日，伴随着2022年广州人口数据的出炉，全部一线城市新人口数据也都有了结果。

截至2022年末，广州常住人口一年减少了7.65万人。深圳一年时间减少1.98万人。上海减少13.54万人，北京减少4.3万人。也就是说，全部一线城市均出现人口负增长，总共减少超约27.5万人。

这几年都在讲人口规模控制，所以，北京、上海出现人口负增长，并不意外，而且也早在几年前就已经实现。2017年北京常住人口规模比2016年减少2.2万，自1997年以来首次实现负增长。

2015年末上海市常住人口总数为2415.27万人，相比2014年末减少10.41万人。这是新世纪以来，上海市常住人口首次出现负增长。

不过广州和深圳的人口负增长更具有划时代意义，这也标志着全部一线城市人口进入负增长阶段。2022年的负增长，是深圳自1979年建市以来常住人口首次下降，广州也基本实属罕见。

对于广深，有专家表示，这可能只是暂时现象，毕竟受到这三年影响巨大，是客观因素影响，意思是这里对外地人口的吸引力还在。

不可否认，三年客观因素影响导致一些行业用工需求收缩，外来人员回流家乡。但这不只是广深的情况，京沪也是如此。而且深圳在2021年也开始收紧了政策。

在全国人口负增长大背景下，广深也不能独善其身，未来可能还会有增长的希望，但人口高速增长时代很难再现也是大趋势。一线城市接下来要面临的新变数，以及新的人口格局，就必须要转变过去全靠人力说话的思维。

一线城市正式全部进入负增长时代，也标志着新一轮人口大洗牌开始了。不难理解，倒不是说人口吸引力的规律变了，并没有改变，而是一线城市发展也到了一个天花板。

这些年一线城市的吸引力在逐渐降低也是不争的事实，倒并不是说一线城市真的不具备吸引力，而是年轻人即使去了一线城市也很难留下来。因为一线城市的成本太高，尤其是房价房租等支出太大，工作压力也比较大。

所以，一线城市人口减少，对房地产什么影响？实际上，二者是相互作用相互影响的。高房价的压力影响人口流入，同时人口减少也会影响房地产的活力。

不过人口影响是一个长远的事儿，房地产长期看人口嘛！所以，短期内，人口集中以及优质资源集中的现象很难改变，所以，一线城市吸引力还在。而且这也释放出了这样的信号，那就是一线城市将率先从高速增长向高质量发展转变了，即使住房总量够住，那么结构性供求失衡的问题还存在。

或者说，这里不缺房子，更缺的是好房子。当一线城市不再追求高速发展时，机会已经让给了新一线城市或者热点二线城市。

年轻人都流向了哪些城市？《中国城市95后人才吸引力排名：2022》显示，95后在选择就业创业城市时，呈现“更喜欢跨城流动”“更多分布于新兴行业”等特点，北京、深圳、上海、广州、杭州、南京、苏州、成都、武汉、佛山位居人才吸引力榜单前十名。

可见，一线城市仍具有强大吸引力，但二线城市在逐步崛起甚至替代一线城市，就业创业前景广阔、生活环境舒适、引才政策实惠……这都是新一线城市对年轻人的吸引力。

人民日报也表示，从社交层面看，新一线城市如今能提供的生活品质、文化娱乐配套、交友圈等软服务已逐渐不逊于一线城市，这也使得其逐渐赢得更多95后的青睐。

由此可见，一线城市人口负增长或者说二线城市对人口吸引力的增强，对一线城市来说并不是悲哀，而更是一种尽在掌握之中的精心布局，是乐见其成的事。在房子是用来住的不是用来炒的定位下，小城市有了更大发展机会，大城市房价也稳定了。

所以，未来要重点关注二线城市人口净流入情况，这是一个城市未来的希望。对于购房者，又将如何布局自己的置业需求呢？

此前，财经作家吴晓波表示，无论是一线城市的北京上海深圳，还是像新一线城市的杭州，如果已经有一套或者两套以上的房子，如果不是为了改善住宅，不要再买第三套房子了。国家强调房子是用来住的而不是用来炒的这个定位，房子的资产增值已经大幅下降。

您是否同意他的观点呢？听话听音，不能盲目照搬他的话，但他透露出来的大致意思就是，炒房已经失去空间，特别是在一线城市拥有多套房的人，不仅要考虑未来空间，还要考虑未来的持有成本。他说，反而未来前18个城市特别是一线城市或者新一线城市还有热点的二线城市在未来几年房价下跌可能性几乎为零。

一线城市相对来说更加稳定，但二线城市可不止是4个，同样也是分化的，不是所有都值得，那就需要甄别了。炒房坚决不要抱有幻想了，但是买房还是要更专注有人口流入的大城市，这一点是亘古不变的规律。

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